第189章 授信测算（2/2）

“第三个要点哦，那就是从咱们农总行整体战略层面去分析啦。对于房地产开发贷款这块儿，我们采用的是‘名单制管理’这种模式哦，也就是说只有那些具备较强资质和雄厚实力的房地产企业才有资格跟我们合作呢！而且呀，我们还会优先考虑那些从事保障性住房建设的房企哦！至于经营性物业贷款嘛，则属于我们农行的一项常规性对公信贷业务啦，它一直都是存在滴！”

关行长眼神深邃地凝视着罗总经理，缓缓开口道：“最后的关键之处，便是与您方才提出的问题紧密相关了。这两种类型的贷款所面临的核心约束条件截然不同。”

接着，关行长详细解释道：“针对房地产开发贷款而言，其具有三项至关重要的限制因素。首先，如果某家房地产企业出现土地闲置时间超过一年的情况，那么我们将坚决不予发放任何贷款。其次，贷款金额绝对不能超出当前正在建设中的工程项目实际价值的百分之五十。最后一点也非常重要，那就是当房地产开发贷款期限届满时，绝不允许进行延期操作。”

说完这些之后，关行长稍稍停顿了一下，然后继续介绍关于经营性物业贷款的规定：“至于经营性物业贷款，则要求借款方（如果该借款人为一家房地产开发公司）必须拥有合法有效的开发资质证明文件。此外，其所持有的物业还需要满足一系列严格的条件，包括已经完成竣工验收工作，并成功投入使用且能够产生持续稳定的现金流量等。”

罗总皱起眉头，追问道：“可我还是不太明白啊！这些条件听起来都很复杂呢……”

关行长微微一笑，耐心地解释道：“别着急嘛，罗总。其实就是说，如果您想申请经营性物业贷款，首先得看看您所抵押的物业的产权评估价值有多少。通常情况下，我们会把贷款额度控制在这个评估价值的 70%以内。当然啦，具体数字还得根据实际情况来定哦~”

他顿了顿，接着说：“然后呢，还要考察一下承贷物业的经营状况。也就是说，您需要确保这个物业能够产生足够的经营收入，用来支付每年偿还贷款的本金和利息。

而这里所说的经营收入，可不是简单的总收入哦，而是要先扣除掉物业管理费、税费等等各种费用之后的净租金收入才行哟！

而且呢，我们对这个净租金收入还有一个要求，那就是它必须大于等于每年贷款本息的总额度，这样才能保证还款能力足够强嘛！所以呢，农行一般都会按照净租金收入的 8 倍来确定最终的贷款额度哦。”

关行长稍稍停了一停，目光凝视着罗总，然后接着说道：“具体来说，对于贵公司而言，如果要按照我们之前所说的那两个关键要素来全面考量并确定贵司的授信额度，那么首先需要关注的一点就是，贵公司所承担贷款的物业属于工业出让用地这一类型。

尽管这块土地被用作商业用途，但由于其本身属性限制，它的评估价值绝对无法与纯粹的商业用地相提并论，因此在评估时也不能采用相同的标准。根据农业银行内部的政策规定，针对这种工业用地的抵押比率最高只能设定为百分之五十。”

他顿了顿，让罗总有时间消化这些信息，随后继续解释道：“也就是说，即使按照当前市场上每平方米八千元人民币的销售价格对贵公司的抵押物进行评估，最终得出的评估总值将会达到一亿六千万元之多。然而，鉴于该地块的工业用地属性，实际上能够作为抵押依据的部分仅仅占到总额度的一半而已，即八千万元整。所以，从这个角度来看，贵公司可获得的贷款金额上限便是八千万元。”

稍作停顿后，关行长话锋一转，提及另一个重要方面：“接下来再谈谈第二个影响因素——纯粹的租赁收益情况。表面上看，贵公司每年似乎有一千三百二十万元的租金入账。但如果仔细核算一番就会发现，扣除掉必要的运营管理成本以及各种相关税项之后，真正落到实处、可供支配使用的净租金收入其实只有区区一千一百万元罢了。

按照行业惯例，通常可以将纯租赁收入放大八倍来估算相应的贷款额度，如此算下来，对应的贷款规模大约为八千八百万元左右。”

关行长喝了一口茶，继续说道:“农行综合考虑这两个因素，以“就低不就高”的原则，因此对贵公司实际测算授信额度为8000万元。”

关行长面带微笑，目光落在罗总经理身上，语气轻松地调侃道：“这下子，你可不能再说咱们袁经理他们测算授信额度存在问题啦！”

听到这里，坐在一旁的我不禁暗自感叹。刚才关行长那一番深入浅出、条理清晰的剖析实在是令人钦佩不已，让我深刻领略到他在信贷业务方面深厚的专业素养和卓越见识。

此时此刻，罗总经理显然也被关行长这番精妙绝伦的讲解所震撼，一时间竟然有些发愣。过了好半晌，他才回过神来，结结巴巴地对着关行长开口道：“行……长啊，您真是太厉害了！如此专业水准，真叫人佩服得五体投地呀！我都不知道该怎么接话儿好了呢。”