第189章 授信测算（1/2）
在罗总经理陪同关行长与我的市场拜访行程中，公司业务部的袁经理以及纪经理正紧锣密鼓地开展着一项重要工作——搜集财务资料并深入分析研究。经过一番努力，他们终于成功摸透了四季美大市场的大致状况。
目前这个庞大的市场内共有超过 1500 间门店，而其中租出的店面则多达 625 家。这些出租店铺均拥有 32 平米的空间，每月每平米需支付 55 元租金，如此算来，全年实际租金收益高达 1320 万元！进一步来看，如果按照当下市面上每平米 6000 元的价格估算这些租赁门面的价值，那么其总值将达到惊人的 万元！根据相关规定，以这一房产估值作为抵押，可以获得最高达 8400 万元的贷款额度；若依据租金收入水平，则能够申请到 9000 万元左右的贷款。然而，考虑到风险因素等综合考量后，我们最终决定遵循“就低不就高”的原则，暂时给予该企业 8000 万元的授信额度，并确定借款期限为十年。
完成前期调研之后，袁经理率先与四季美的财务部负责人郭总展开沟通交流。郭总提出一个建议：是否可以将授信金额提高至 万元？面对这一提议，双方陷入沉思……
时间来到正午时分，忙碌了大半天的众人迎来片刻休憩时光。罗总特意安排大家前往市场里的小型食堂共进午餐，借此机会继续探讨有关授信事宜。
鉴此情况，关行长详细地向罗总讲述道：“其实早在 2005 年的时候，咱们中国农业银行就已经开始大力推广经营性物业贷款啦！那个时候啊，我们可是第一个吃螃蟹的人呢！”他顿了一下，接着说：“那一年，农行专门针对这个业务制定并发布了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，从此之后，这个全新的贷款产品便应运而生咯！”
说到这里，关行长稍稍有些得意：“而且哦，最开始的时候，这项业务只在全国范围内挑选了北京、上海、天津、广州、深圳、杭州和南京这七个大城市试点开展。毕竟嘛，这些地方都是经济比较发达的地区，对这类金融服务的需求也相对更大一些。”
然后，他又话锋一转：“不过当时之所以会有这样的决策，也是因为那阵子住宅房地产市场的贷款业务出现了明显的下滑趋势。所以呢，像我们农行这样的大银行自然就得另辟蹊径，去寻找其他更具潜力的信贷市场喽！而商业地产恰好就是一个不错的选择。”最后，关行长还不忘强调一句：“可以毫不夸张地说，农行绝对算得上是‘在内资银行中率先推出’这种新型业务的佼佼者哟！”
伴随着在七个城市业务如火如荼地展开，再加上国家全新政策如东风般助力，农业银行的经营性物业贷款业务犹如一艘巨轮驶入一片崭新而广阔的海洋——强化与加速推广的新阶段已然来临！这一历史性时刻标志着该业务将逐步向全国各大核心城市进军，宛如繁星点点照亮整个金融版图。
与此同时，总行下达命令：务必让每一个城市支行都能深刻领悟并全力施展这类贷款所蕴含的巨大潜力及重要意义；要确保其能够精准、有效地回应房地产行业对于资金融通的正当诉求。在此背景之下，全国各地的分支行纷纷闻风而动，踊跃参与其中。
值得一提的是，农业银行的经营性物业贷款业务绝非那种昙花一现式的短暂策略或临时举措。恰恰相反，它乃是一款堂堂正正、名副其实的正规银行信贷产品！这款精心打造的“利器”，主要瞄准的目标客户群体正是那些从事商业地产领域的企业。
听着关行长的介绍，罗总经理微微皱起眉头，追问道：“哦？那具体来说呢？我们四季美大市场可是完全符合贵行的信贷准入政策啊！而且根据以往房地产开发贷款的授信原则来看，以我们如此庞大的资产作为抵押物，获得的授信额度理应不止区区 8000 万元才对呀！难道其中还有什么其他的限制条件不成？”
他一边说着，一边用期待的目光看着关行长，似乎希望能得到一个满意的解释。
关行长见状，嘴角微扬，露出一抹淡淡的笑容。他稍稍顿了一下，然后缓缓开口道：“的确，房地产开发贷款和经营性物业贷款虽然都属于银行的商业性贷款范畴，但它们之间确实存在着不少显着的差异。
这样吧，我就从几个关键要点入手，给您简要分析一下这两类贷款政策的区别所在。”
说罢，只见关行长缓缓地抬起右手，并将食指与中指并拢伸直，然后将无名指弯曲并竖起，表示数字一。
“首先呢，就目前的情况而言，从核心状态这一方面来讲，对于房地产开发贷款这个项目，咱们农业银行现在采取的策略是全方位严格控制并且逐步降低规模哦！然而呢，关于经营性物业贷款这项业务呀，咱们农行还是会持续推进下去的啦，只不过条件也相当苛刻就是咯！”
紧接着，关行长再次微微抬手，这次他同时伸出了两根手指。
“接下来嘛，再说说调控背景方面哈。大家都知道吧，国家针对房地产开发贷款可是专门颁布了‘新国八条’呢！目的就是要在全国范围内狠狠地打击那些搞投机倒把的家伙们哟！但是呢，相对来说啊，经营性物业贷款并不是调控政策关注的重点对象啦。”
说到这里的时候，关行长稍稍停顿了片刻，似乎想要给在场的人一点思考时间。随后，他又一次抬起手来，这一回伸出了三根手指。
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